El gráfico de esta semana representa el precio real de la vivienda en China desde el año 1997.
En primer lugar, agradecer la inestimable colaboración prestada a Jaime Costero (@JCost96) en datos e ideas para la construcción de este índice.
No es sencillo construir un índice de precios del mercado inmobiliario chino debido a los cambios en las fuentes y discontinuidad de las series que se han producido a lo largo del tiempo. En cualquier caso, intento realizar la mejor estimación posible mediante el enlace de las tres series que se detallan a continuación.
Entre 1998 y 2010, el gobierno a través de la Comisión Nacional de Desarrollo y Reformas (National Development and Reform Commission, NDRC en inglés) publica trimestralmente el crecimiento interanual de los precios, que recopila el Banco de Pagos Internacionales (BIS en inglés). Esta serie ha sido convertida a mensual utilizando interpolación simple.
Desde mediados del año 2005, la Oficina Nacional de Estadísticas (National Bureau of Statistics, NBS en inglés) comienza la difusión de un índice de precios, del que presenta el crecimiento mensual e interanual. Esta serie es discontinuada en Diciembre de 2010. Por presentar datos menos favorables en el periodo que coincide con la serie anterior, se utilizan los datos mensuales de ésta para la construcción del segundo tramo del índice.
A partir de Enero de 2011, la propia Oficina Nacional de Estadísticas publica la variación mensual e interanual de los precios de la vivienda en 70 ciudades del país, sin proveer uno a nivel nacional. En cualquier caso, la agencia Reuters elabora desde ese momento un índice ponderado a partir de esos datos, que sirven para obtener la última parte de la serie.
Entiendo que existen muchas dudas debido a la fiabilidad de los datos en China. Sin embargo, esta es prácticamente la única referencia con cierta historia, utilizada además por analistas y medios para demostrar la existencia de una burbuja inmobiliaria. No cabe duda de que la inversión en el mercado inmobiliario ha aumentado considerablemente su participación en el PIB, en parte debida a una tendencia creciente de urbanización, por la que 253 millones de personas han emigrado a las ciudades desde el año 2000.
No descarto cierto recalentamiento en ciudades de primer nivel, como Shanghai o Beijing, y particularmente en algunas zonas concretas de estos núcleos urbanos. Pero a la vista de los datos a nivel nacional, no parece que el crecimiento de precios del mercado inmobiliario chino haya sido excesivo en los últimos años.
Como se puede observar en el gráfico, en términos nominales los precios de la vivienda a nivel nacional han tardado 15 años en duplicarse. Para establecer una comparativa, ese mismo incremento se produjo en España entre inicios del 2000 y mediados del 2005. Para gráfico histórico y más datos sobre el precio nominal y real de la vivienda en España consultar http://www.perpe.es/2013/04/16/wc1613.
Teniendo en cuenta la inflación en el periodo de estudio considerado, la subida de la vivienda sería del 50%. Tanto en España como en Francia ese ascenso en términos reales se producía en sólo 4 años. Para gráfico comparativo y datos adicionales http://www.perpe.es/2013/07/10/wc2813.
Si bien es cierto que el último dato publicado del crecimiento interanual muestra el nivel más alto desde Noviembre de 2010, desde que la nueva serie está disponible a inicios de 2011, los precios sólo han subido un 7.4%. En los últimos meses se ha producido una aceleración, pero se comprueba cómo también hay ciclos de bajadas tanto reales como nominales. Este efecto quizá puede verse con mayor claridad en el gráfico del crecimiento interanual aquí http://www.perpe.es/2013/07/22/oc11013.
En mi opinión, uno de los países en los que en la actualidad sí exite riesgo de burbuja inmobiliaria es Brasil. Desde mediados de 2010, según datos de la Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE), la vivienda ha subido un 65.5% en Brasil frente al 8.8% en China. Estableciendo una comparativa de las dos ciudades principales, São Paulo y Shanghai, la subida en términos nominales es del 89.9% en la primera frente al 13.9% en la ciudad china desde Enero de ese mismo año.
La situación es incluso más preocupante en Rio de Janeiro, ciudad que será sede de los Juegos Olímpicos en el año 2016, más que duplicando el precio en ese periodo, en concreto, aumentando un 128.3%. Para datos y gráficos del precio real de la vivienda en São Paulo y Rio de Janeiro revisar http://www.perpe.es/2012/10/22/wc4312.
En lo que se refiere a las capitales de ambos países, existe relativamente menos diferencia, con una subida en los últimos 3 años del 29.1% en Brasilia, mientras que en Beijing los precios han aumentado un 14.1%.
Personalmente, con esta información disponible, a pesar de lo criticable que pueda ser, tengo bastantes dudas de que a nivel nacional exista una gran burbuja del precio del mercado inmobiliario. En numerosas ocasiones, varios economistas ponen de manifiesto una enorme burbuja en el país, que además afirman arrastraría a la economía prácticamente al colapso. Por otro lado, las internacionalmente conocidas “ciudades fantasma” probablemente serán pobladas a medida que el proceso de urbanización continúe.