Precio real de la vivienda en España

Spain House Price Real Apr 2013

El gráfico de esta semana representa el precio nominal y real de la vivienda en España desde el año 1985.

En primer lugar, agradezco a Ángel Martín Oro (@a_martinoro) y Juan Ramón Rallo (@juanrallo), economistas del Instituto Juan de Mariana (@juandemariana) que amablemente me han proporcionado los datos de precios de vivienda.

Según datos del Ministerio de Fomento, el precio de la vivienda alcanzó su techo en el primer trimestre de 2008. Desde ese momento, la caída es de un 25% aproximadamente. De hecho, las bajadas se han acelerado recientemente, registrando un descenso interanual del 9.8% en el último trimestre del año pasado, el mayor de la serie.

Por su parte, la sociedad de tasación Tinsa que ya ha publicado los datos relativos al primer trimestre de este año, estima una bajada interanual del 10.7%. Desde el máximo en Diciembre de 2007 considera una caída del 36%.

A pesar de la creencia popular durante los años de la burbuja inmobiliaria de que la vivienda no bajaba nunca, esa situación ya se había producido anteriormente. A finales del año 1990 los precios marcaron un máximo relativo que no fue superado hasta 3 años y medio después. En cualquier caso, se podría considerar más bien un estancamiento, ya que las caídas no fueron muy pronunciadas y, entre el máximo precio de 933 euros/m2 y el mínimo de 917 euros/m2 registrado en Diciembre de 1993, la bajada fue sólo del 1.7%.

Cabe destacar que en los 5 años anteriores a que se produjeran estas ligeras caídas, la vivienda había crecido en media un 25% anual. A partir de aquél punto mínimo, los precios se multiplicaron por tres en los siguientes 14 años hasta llegar a los 2,905 euros/m2, lo que representa un crecimiento medio del 8.5% anual.

Es muy importante señalar que estas cifras se refieren a datos no ajustados por el efecto de la inflación, que en pocas ocasiones se considera y, sin embargo, es más que relevante para la realización de cualquier análisis de este tipo.

Como se puede observar claramente en el gráfico, en términos reales la bajada durante los años noventa fue mucho más pronunciada. La vivienda cuyo precio medio real por metro cuadrado era de unos 1,882 euros en Diciembre de 1990, no volvió a alcanzar ese mismo nivel hasta más una década después, en concreto en Marzo de 2001. A inicios del año 1997 se había tocado suelo después de una caída del 18%.

Desde ese nivel, los precios se duplicaron en 11 años a un ritmo del 7% anual en media. Si se tiene en cuenta la inflación, la caída del precio de la vivienda actual es del 32% desde el máximo alcanzado en el tercer trimestre de 2007 en los 3,260 euros/m2.

Por desgracia, a la vista de la situación económica del país y del gran número de viviendas iniciadas durante la burbuja, muchas todavía sin vender (ver gráfico y datos http://www.perpe.es/2012/11/06/wc4512), parece que continuarán las bajadas en el futuro. Es más, incluso si los precios se estancaran en este momento, el efecto que produce la inflación por supuesto provoca también la pérdida de valor de la vivienda, como ha quedado claramente demostrado.